Kinh nghiệm vay mua nhà trả góp hiệu quả nhất

Kinh nghiệm vay tiền mua nhà

Việc vay ngân hàng hay còn gọi là sử dụng dụng đòn bẩy ngân hàng mua nhà đất trả góp hoặc đầu tư bất động sản không còn xa lạ. Bài viết này được biên soạn bởi Ubatdongsan hy vọng sẽ mang đến cho khách  hàng những kinh nghiệm quý báu trong việc vay tiền của ngân hàng mua và đầu tư nhà đất cho thật thông minh.

Liên quan đến việc vay ngân hàng khi đi mua BĐS trả góp, có nhiều ý kiến khác nhau và khuyên này kia nhưng không giải thích rõ ràng. Thế nên với kinh nghiệm đã từng vay tiền khi đi mua BĐS, cùng với cũng có chút ít kiến thức liên quan, nên Ubatdongsan sẽ chia sẻ thêm để ai quan tâm thì sẽ biết được hình thức này.


Tính toán khả năng chi trả

Để có thể vừa mua được nhà vừa đảm bảo được ngân sách chi tiêu cho gia đình bạn vẫn sinh hoạt được bình thường thì bạn phải cân đối giữa thu nhập ròng hàng tháng của gia đình với các khoản chi tiêu, cộng với khoản nợ phải trả hàng tháng. Cũng trên nguyên tắc này, các ngân hàng khi quyết định cho bạn vay hay không, tính toán cho bạn vay số tiền bao nhiêu cũng dựa vào tỉ lệ nợ trên thu nhập của bạn.

Một trong số cách để tăng hạn mức vay (số tiền vay) là kéo dài thời gian vay vốn. Tuy nhiên bạn cần phải cân nhắc để chọn ra kỳ hạn vay hợp lý vì thời gian vay dài thì thời gian trả nợ tiền lãi của bạn cũng dài theo và làm chi phí vay vốn lên đáng kể.


Xác định khoản tiền cần vay mua nhà

Bạn có thể sử dụng chính căn nhà sắp mua để làm tài sản đảm bảo và ngân hàng sẽ dựa vào giá trị tài sản sau thẩm định giá của ngôi nhà để cấp hạn mức vay vốn cho bạn. Đa số các ngân hàng có thể cho bạn vay tới 70% giá trị thị trường của căn nhà. Sau khi xác định xong ngân sách trả tiền vay mua nhà hàng tháng và biết được số tiền tối đa ngân hàng có thể cho vay, bạn có thể đi chợ bđs để tìm mọt ngôi nhà phù hợp.

Nếu số tiền ngân hàng cho vay thấp hơn giá trị ngôi nhà bạn thích, bạn nên xem xét mua căn nhà khác tương tự nhưng có mức giá thấp hơn để tránh phải đối mặt với áp lực tài chính trong quá trình trả nợ.


Ngân hàng sẽ xem xét cái gì?

Ngân hàng nó có quy tắc của ngân hàng, do đó bạn muốn đi vay để mua BĐS trả góp thì bạn phải xét xem điều kiện của mình có đủ để vay hay không.

Vậy thì ngân hàng sẽ xét cái gì?

  • Bạn có gì thế chấp không? Có thể thế chấp ngay BĐS đang định mua hoặc 1 BĐS khác, hoặc cả 2.
  • Khả năng trả nợ của bạn như thế nào? Nghĩa là thu nhập sau khi trừ chi tiêu thì bạn còn bao nhiêu để trả cho ngân hàng theo tháng.
  • Bạn có đủ tin để ngân hàng cho vay không? Là ngân hàng xét giấy tờ cá nhân, check CIC coi trong quá khứ bạn có dính nợ xấu không, có vay ngân hàng khác rồi đánh bài chuồn không…

Đây là 03 thứ để ngân hàng xét về bạn. Và do đó, số tiền TỐI ĐA bạn được vay tùy thuộc vào 03 cái này nó hài hòa. Cụ thể:

  • Xét về Tài sản thế chấp: Ngân hàng có thể duyệt vay TỐI ĐA 70-80% giá trị tài sản theo ĐỊNH GIÁ CỦA NGÂN HÀNG.
  • Xét về thu nhập: Ngân hàng sẽ tính toán với thu nhập như thế thì vay được TỐI ĐA bao nhiêu tiền mà vẫn đảm bảo khả năng chi trả.
  • Xét về cá nhân: Có được vay hay không được vay.

Giao của 03 cái này chính là số tiền TỐI ĐA bạn được vay. Cùng với nhu cầu cảu bạn thì sẽ ra số tiền CHÍNH THỨC bạn được vay.

Quy trình vay tiền ngân hàng mua bất động sản
Quy trình vay tiền ngân hàng mua bất động sản

Nghĩa là bạn muốn vay bao nhiêu thì ngân hàng xét rất nhiều thứ rồi cho ra con số, con số này ngân hàng đã tính toán kỹ rồi. Chứ không phải bạn muốn vay bao nhiêu thì được duyệt bấy nhiêu.

Có người khuyên chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản thế chấp, không thôi sẽ rủi ro. Thực chất phát biểu câu này không có cơ sở. Vì ngân hàng họ sợ rủi ro hơn người vay, do đó, họ đã tính toán rủi ro trước khi duyệt khoản vay cho bạn. Thế nên nếu bạn đừng khai man hồ sơ, thì thu nhập của bạn chắc chắn đủ sức trả cho khoản vay mà ngân hàng duyệt và không gặp vấn đề gì.

Thế nên, cái quan trọng là thu nhập của bạn có đủ chi trả cho khoản vay không, chứ không phải nên vay bao nhiêu % giá trị tài sản. Rủi ro ở đây là mất khả năng chi trả góp hàng tháng, mà điều này xảy ra khi bạn không có hoặc thu nhập không đủ chứ không phải bạn vay tỉ lệ bao nhiêu giá trị tài sản.

 

Ví dụ đơn giản nhất. Bạn mua nhà Vinhomes Ocean Park ở Gia Lâm 4tỷ, vay 1.5ty (37.5%) mà thu nhập hàng tháng bạn tầm 20tr thì bạn vẫn CHẾT như thường. Còn bạn mua nhà 4tỷ, vay luôn 3.6ty (90%) mà thu nhập bạn tầm 100tr/tháng thì bạn vẫn khỏe re.

Thế nên rủi ro của vay không nằm ở vay bao nhiêu phần trăm giá trị tài sản, mà là thu nhập của bạn có đảm bảo trả nợ không. Cái này ngân hàng tính dùm cho bạn rồi, nên nếu bạn không khai man thu nhập thì không có gì phải xoắn.


Cân nhắc các chương trình vay mua nhà

Các ngân hàng thường tung các gói vay mua nhà trả góp với lãi suất ưu đãi để hấp dẫn khách vay. Tuy nhiên khoản vay có lãi suất thấp đôi khi lại không có nghĩa là một khoản vay rẻ. Do vậy, trước các đề nghị cho vay ưu đãi bạn cần phải đặt ra câu hỏi lãi suất ưu đãi sẽ kéo dài bao lâu và lãi suất sau thời gian đầu khuyến mãi sẽ là bao nhiêu…

Ngoài ra bạn cũng nên làm rõ phương thức tính lãi của khoản cho vay. Ngân hàng sẽ áp dụng lãi suất thả nổi hay cố định cho khoản vay của bạn, nếu là lãi suất thả nổi thì chu kỳ điều chỉnh sẽ là bao lâu, tiền lãi được tính trên dư nợ gốc hay theo dư nợ giảm dần (dư nợ thực tế còn lại)...

Cân nhắc các chương trình vay mua nhà

Gói vay mua nhà trả góp sẽ giúp bạn đến gần hơn với ngôi nhà ước mơ

Liên quan đến phí trả nợ trước hạn, khi đồng ý tham gia vay gói tín dụng ưu đãi, bạn thường phải cam kết không tất toán trước hạn trong một khoảng thời gian nhất định. Trường hợp muốn trả nợ sớm, bạn sẽ phải trả một khoản phí phạt trả nợ trước hạn. Vì vậy, hãy hỏi nhân viên ngân hàng về thời gian quy định không trả nợ trước hạn, các khoản phí liên quan, công thức tính phí phạt để bạn lập ra kế hoạch trả nợ một cách chủ động và phù hợp với tình hình tài chính của gia đình bạn. 


Chuẩn bị hồ sơ vay mua nhà

Bạn cũng cần chuẩn bị hồ sơ các giầy tờ cá nhân để vay mua nhà để tránh mất thời gian.

Hồ sơ vay mua nhà về cơ bản sẽ có:

  • Đơn đề nghị vay vốn, chứng minh thu nhập (hợp đồng lao động, sao kê lương, giấy ĐKKD, chứng nhận tham gia góp vốn...)
  • Chứng minh nhân thân và nơi ở (CMTND, hộ khẩu, KT3, đăng ký kết hôn, chứng nhận độc thân...)
  • Tài sản đảm bảo (sổ tiết kiệm, bất động sản...)
  • Giấy tờ chứng minh mục đích vay vốn (hợp đồng mua nhà, giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản như sổ đỏ, sổ hồng...vv)...   

Chuẩn bị hồ sơ vay mua nhà

Chuẩn bị đầy đủ giấy tờ hồ sơ vay mua nhà tránh mất nhiều thời gian

Nếu hồ sơ vay mua nhà được bạn chuẩn bị đúng cách và đầy đủ thì thủ tục xét duyệt và giải ngân của ngân hàng sẽ nhanh chóng được phê duyệt. 

Do quy trình xét duyệt cấp vốn tín dụng của ngân hàng có sự tham gia của nhiều bộ phận có nghiệp vụ khoa hoc và tính chuyên nghiệp ngày càng cao, nên trong quá trình làm việc với ngân hàng bạn cần phải chia sẻ trung thực về nguồn thu nhập, tài sản thế chấp, mục đích vay vốn... của mình với các chuyên viên ngân hàng. Cấp vốn tín dụng là hoạt động cho vay dựa trên niềm tin, do vậy, việc bạn kê khai chính xác, trung thực các thông tin sẽ giúp ngân hàng tin tưởng và ra quyết định có lợi cho bạn. 


Đặt cọc rồi mà ngân hàng không duyệt cho vay mua nhà thì làm sao?

Thật ra cái này cũng không phải vấn đề nếu trước khi mua bạn nói rõ với người bán là Tôi phải vay ngân hàng. Ngân hàng hoàn toàn có thể dựa trên HĐ cọc, các giấy tờ photo của tài sản, và các hồ sơ cá nhân, chứng minh thu nhập .. đễ duyệt một khoản vay và có thông báo cho người vay.

Lúc này, ngân hàng chắc chắn sẽ làm đúng như thông báo nếu các hồ sơ của bạn cung cấp bản chính đúng như bản photo.

Quy trình chuẩn tất cả các bước thẩm định hồ sơ và giải ngân cho vay mua nhà
Quy trình chuẩn tất cả các bước thẩm định hồ sơ và giải ngân cho vay mua nhà

Lưu ý rằng, khi bạn mua BĐS bằng vay ngân hàng, thì thường người bạn không được nhận tiền đủ ngay khi ký công chứng, mà phải chờ tầm 1 tháng sau để làm thù tục. Thủ tục để giải ngân khoản vay thường là:

  • Sang tên cho chủ mới. Mất 1 tháng
  • Đăng ký lại thế chấp cho chủ mới: 3 ngày.

Đó là lý do tại sao phải nói với người bán về việc bạn vay ngân hàng, vì lúc này sẽ hiểu rằng, giao dịch sẽ không thành công nếu ngân hàng không cho vay (không lỗi ai cả) và lấy tiền phần ngân hàng cho vay sau khi công chứng khoảng 1 tháng (Vì thủ tục).


Vậy khi nào nên vay tiền ngân hàng mua nhà trả góp ?

Bạn mua để ở thì nên vay, mua để lướt thì không nên. Vì khi dính vào ngân hàng, việc bán lại tài sản đó nó phức tạp và khó khăn lắm, còn tốn kém nữa. Ví dụ:

  • Trước khi bán, bạn phải lấy giấy tờ đã thế chấp ra, muốn lấy ra thì cần tiền để tất toán với ngân hàng, mà thường bạn làm gì có tiền để tất toán, nên phải vay nóng, lãi cao. Đặc biệt, nếu người mua lại vay ngân hàng nữa thì khoản tiền phải vay hơi lâu à.
  • Phí tất toán: Mới vay được thời gian ngắn, ngân hàng chưa kịp thu lãi gì bạn đã tất toán, thì ngân hàng đòi phí tất toán.


Vay mua nhà trả góp là một nhu cầu có thật và tồn tại mạnh mẽ trong ý thức của nhiều gia đình. Với những kinh nghiệm vay mua nhà đã cung cấp trên đây, Ubatdongsan hy vọng bạn sẽ tự tin bắt tay vào lên kế hoạch tài chính để sở hữu căn nhà mơ ước cho bản thân và gia đình, không chỉ đáp ứng nhu cầu an cư lạc nghiệp. 



Bình luận

Hanoi HomeLand – mảnh ghép nổi bật của bức tranh đô thị Long Biên
Tổng hợp các ngân hàng có lãi suất vay mua nhà thấp nhất năm 2019

Đừng bỏ lỡ thông tin

Cùng 50,000 nhà đầu tư bât động sản, nhận những thông tin mới nhất của thị trường được gửi qua email hàng tuần.

Bài viết nổi bật

Kinh nghiệm đi picnic công viên Yên Sở mới nhất

Tiểu sử Phạm Nhật Vượng đầy đủ nhất - Chủ tịch tập đoàn Vingroup

Tiến độ xây dựng Feliz Homes Hoàng Mai - Cập nhật liên tục

The Terra An Hưng – Sức hút cho thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội đang bị “bão hòa”?

Golden Lake Giảng Võ – Mạo hiểm không khi bỏ ra gần chục tỷ đồng cho căn condotel dát vàng?

Mipec Rubik 360 Xuân Thủy – Điều đặc biệt từ dự án hiếm hoi còn sót lại tại trung tâm quận Cầu Giấy