5 lưu ý trước khi soạn hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

5 lưu ý trước khi soạn hợp đồng mua bán chung cư

Nhu cầu mua nhà chung cư ngày một tăng. Đi theo đó là các bên muốn mua chung cư phải lập thành hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Nhưng do không nắm rõ được luật bất động sản cũng như những lưu ý trước khi soạn hợp đồng nên không ít người đã gặp phải hậu quả. Ubatdongsan sẽ tổng hợp những lưu ý khi soạn thảo Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư mới nhất.

Tải ngay: Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư mới nhất 

1. Nhà chung cư là gì? Hợp đồng mua bán chung cư là gì?

Theo quy định tại Điều 3 Luật Nhà ở 2014, nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức.

Theo đó, nhà chung cư bao gồm:

  • Được xây dựng với mục đích để ở
  • Được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh

Trong đó, Hợp đồng mua bán nhà chung cư là việc hai bên thỏa thuận, để bên bán chuyển quyền sở hữu căn hộ chung cư sang cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Có hai loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thường dùng hiện nay là:

  • Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa cá nhân với cá nhân
  • Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa nhà đầu tư với cá nhân, tổ chức khác. Trong trường hợp này, căn nhà chung cư có thể chỉ là tài sản hình thành trong tương lai.


2. Các bên trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư:

Bên bán:

Bắt buộc phải là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà chung cư: có thể là cá nhân, vợ chồng, hộ gia đình nếu là chung cư đã mua, hoàn tất hồ sơ sở hữu hoặc các chủ đầu tư được phép kinh doanh chung cư. Trong đó, nếu là cá nhân, vợ chồng hoặc hộ gia đình thì phải ghi đầy đủ các thông tin về nhân thân:

  • Họ và tên, ngày tháng năm sinh
  • Các giấy tờ nhân thân như chứng minh nhân dân, hộ chiếu, căn cước công dân, cơ quan cấp, ngày được cấp
  • Địa chỉ thường trú, địa chỉ liên lạc, số điện thoại…

Ngoài ra, nếu là chủ đầu tư thì phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Khi đó, công ty/chủ đầu tư kinh doanh bất động sản phải ghi rõ tên công ty, mã số doanh nghiệp, ngày cấp, cơ quan cấp, địa chỉ trụ sở, thông tin người đại diện.

Bên mua:

  • Cũng như bên bán, bên mua cũng có thể là cá nhân, vợ chồng, hộ gia đình.


3. Căn nhà chung cư – đối tượng của Hợp đồng

Căn hộ chung cư có một điểm khác biệt đối với các nhà, đất riêng lẻ khác thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức là thường có sở hữu chung về quyền sử dụng đất.

Khi cá nhân bán cho cá nhân thì căn nhà chung cư cần phải thỏa mãn các điều kiện sau:

  • Có Giấy chứng nhận
  • Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn
  • Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
  • Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền


Khi chủ đầu tư bán căn hộ chung cư cho cá nhân, tổ chức thì cần thỏa mãn các điều kiện sau:

  • Khi bán nhà chung cư hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó
  • Ngoài ra, căn hộ chung cư có thể được chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng. Do đó, khi tiến hành ký Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bắt buộc phải đảm bảo căn hộ này đã được xóa thế chấp hoặc phải được sự đồng ý của người mua và tổ chức tín dụng


4. Hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực?

Theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014, các loại hợp đồng liên quan đến bất động sản phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, các loại Hợp đồng mà có một bên là chủ đầu tư, có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng.

Do đó, tùy vào từng đối tượng mà có phải công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ chung cư hay không.

Khi đó, trình tự, thủ tục để làm hợp đồng này gồm:

  • Bước 1: Chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ về nhân thân, tài sản, mối quan hệ… để tiến hành làm hợp đồng mua bán
  • Bước 2: Đến tổ chức hành nghề công chứng để tiến hành lập hợp đồng
  • Bước 3: Nộp một bộ hồ sơ bao gồm: Phiếu yêu cầu công chứng, các giấy tờ đã chuẩn bị ...
  • Bước 4: Khi Công chứng viên kiểm tra giấy tờ thấy đúng và đầy đủ thì sẽ chứng kiến việc hai bên mua, bên bán ký kết hợp đồng
  • Bước 5: Nộp phí và nhận hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư

Sau khi công chứng xong thì cá nhân, tổ chức tiến hành sang tên căn hộ chung cư cho bên mua.


5. Các loại thuế, phí phải nộp khi mua bán căn hộ chung cư

Khi lập hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì phải nộp các loại thuế, phí sau:

Thuế thu nhập cá nhân: 

  • Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Và trách nhiệm nộp thuế là do bên bán phải nộp. Tuy nhiên, nếu hai bên thỏa thuận khác thì hai bên sẽ làm theo thỏa thuận.
  • Thuế thu nhập cá nhân khi bán chung cư = 2% x giá chuyển nhượng căn hộ chung cư
  • Lưu ý: Nếu không xác định được giá thực tế hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm mua bán thì giá chuyển nhượng sẽ được tính theo bảng giá của UBND tỉnh quy định.


Lệ phí trước bạ: 

  • Lệ phí trước bạ do bên mua phải nộp hoặc do hai bên thỏa thuận và được tính theo công thức sau đây: (Điều 5 Nghị định140/2016/NĐ-CP)
  • Lệ phí trước bạ = 0,5 % x (Diện tích đất  x  giá đất của một mét vuông tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ)


Ngoài ra, khi sử dụng chung cư, người mua cần lưu ý các loại phí sau đây:

  • Phí bảo trì nhà chung cư (Điều 108 Luật Nhà ở 2014)
  • Giá dịch vụ nhà chung cư
  • Phí gửi xe
  • Lưu ý: Giá dịch vụ và phí gửi xe do từng địa phương quy định.

 

Trên đây là những lưu ý khi soạn thảo và ký kết hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư mới nhất mà Ubatdongsan vừa cập nhật được hy vọng giúp ích các bạn.



Bình luận

Hanoi HomeLand – mảnh ghép nổi bật của bức tranh đô thị Long Biên
Mẫu hợp đồng thuê nhà ở - căn hộ chung cư (Song ngữ Anh - Việt)

Đừng bỏ lỡ thông tin

Cùng 50,000 nhà đầu tư bât động sản, nhận những thông tin mới nhất của thị trường được gửi qua email hàng tuần.

Bài viết nổi bật

Kinh nghiệm đi picnic công viên Yên Sở mới nhất

Tiểu sử Phạm Nhật Vượng đầy đủ nhất - Chủ tịch tập đoàn Vingroup

Tiến độ xây dựng Feliz Homes Hoàng Mai - Cập nhật liên tục

The Terra An Hưng – Sức hút cho thị trường bất động sản phía Tây Hà Nội đang bị “bão hòa”?

Golden Lake Giảng Võ – Mạo hiểm không khi bỏ ra gần chục tỷ đồng cho căn condotel dát vàng?

Mipec Rubik 360 Xuân Thủy – Điều đặc biệt từ dự án hiếm hoi còn sót lại tại trung tâm quận Cầu Giấy